Belangrijke wetswijzigingen voor de vastgoedmarkt per 1 januari 2026

Overdrachtsbelasting voor niet eigen woningen omlaag naar 8 procent

Het tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers, verhuurders en projectontwikkelaars wordt per 1 januari 2026 verlaagd naar 8 procent. Dit tarief geldt voor alle verkrijgingen van woningen waarbij de koper de woning niet langdurig als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het verlaagde tarief van 2 procent blijft van toepassing wanneer de woning als hoofdverblijf wordt gebruikt. Ook vrijstellingen, zoals de startersvrijstelling, blijven bestaan. Voor niet woningen blijft het overdrachtsbelastingtarief ongewijzigd op 10,4 procent.

Startersvrijstelling verhoogd naar woningwaardegrens van € 555.000

De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling wordt per 1 januari 2026 verhoogd naar € 555.000. Starters tussen de 18 en 35 jaar die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken, kunnen van deze vrijstelling gebruikmaken zolang de aankoopprijs onder deze grens blijft. Voor aankopen boven dit bedrag vervalt de vrijstelling. Om gebruik te maken van de nieuwe grens moet de eigendomsoverdracht plaatsvinden na 31 december 2025. De datum van de koopovereenkomst is hierbij niet bepalend.

Btw op logies omhoog naar 21 procent

Vanaf 1 januari 2026 stijgt het btw tarief op logies van 9 procent naar 21 procent. Het gaat hierbij om het tijdelijk ter beschikking stellen van ingerichte verblijfsruimten, zoals hotels, pensions, vakantiehuisjes, stacaravans en andere recreatieve verblijven waarbij de huurder niet verantwoordelijk is voor het onderhoud van de inventaris.

NHG grens stijgt naar € 470.000

De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie wordt per 1 januari 2026 verhoogd naar € 470.000. In 2025 lag deze grens op € 450.000. Wanneer energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd, ligt de NHG grens 6 procent hoger, namelijk op € 498.200. De borgtochtprovisie blijft ongewijzigd op 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Deze verhoging zorgt ervoor dat de NHG voor een bredere groep woningkopers toegankelijk blijft.

Bindend aanbod bepalend voor NHG voorwaarden

Voor de toepassing van NHG is voortaan de datum van het bindend aanbod van de geldverstrekker leidend. Wanneer dit aanbod wordt uitgebracht na 1 januari van een kalenderjaar, gelden de NHG voorwaarden en normen van dat betreffende jaar, inclusief de kostengrens en de borgtochtprovisie.

Hypotheekrenteaftrek licht aangepast

In 2026 bedraagt het maximale aftrektarief voor hypotheekrente 37,56 procent. In 2025 was dit 37,48 procent. Sinds 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens jaarlijks stapsgewijs afgebouwd.

Hillen aftrek verder afgebouwd

De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, ook wel de Hillen aftrek genoemd, daalt in 2026 naar 71,87 procent. In 2025 bedroeg deze aftrek nog 76,67 procent. Deze jaarlijkse afbouw betekent dat huiseigenaren die onder deze regeling vallen, geleidelijk een hoger eigenwoningforfait gaan betalen.

Wijzigingen in de huurtoeslag

Vanaf 1 januari 2026 vervallen de maximale huurgrenzen als voorwaarde voor het recht op huurtoeslag. Huurders met een laag inkomen en een hoge huur kunnen hierdoor alsnog recht krijgen op huurtoeslag. De toeslag wordt wel berekend tot aan de bestaande maximum huurgrens. Daarnaast wordt de huurtoeslag voortaan gebaseerd op de kale huur en vervalt de subsidiëring van servicekosten. De leeftijdsgrens voor volledig recht op huurtoeslag wordt verlaagd van 23 naar 21 jaar.

Maximale huurverhogingen in 2026

De maximale huurverhoging verschilt per segment:

• Sociale huurwoningen mogen per 1 juli 2026 maximaal met 4,1 procent worden verhoogd.
• Middenhuurwoningen mogen per 1 januari 2026 maximaal met 6,1 procent worden verhoogd.
• Vrije sector huurwoningen mogen per 1 januari 2026 maximaal met 4,4 procent worden verhoogd.

Aankomende wetgeving: Wet modernisering servicekosten

De Wet modernisering servicekosten treedt naar verwachting per 1 juli 2026 in werking. Deze wet heeft als doel huurders beter te beschermen tegen onterechte of onduidelijke servicekosten. Belangrijke wijzigingen zijn onder andere:

• Een limitatieve lijst van toegestane servicekosten, zodat duidelijk is welke kosten wel en niet mogen worden doorberekend.
• Duidelijkere regels over de berekening en maximale hoogte van servicekosten.
• Vastlegging dat servicekosten uitsluitend een redelijke vergoeding mogen zijn voor daadwerkelijk geleverde diensten, zonder winstoogmerk voor de verhuurder.
• Uitbreiding van de bevoegdheden van de Huurcommissie om het volledige voorschotbedrag aan servicekosten te toetsen.

Daarnaast kan de Huurcommissie bij het ontbreken van een jaarlijkse afrekening voortaan normbedragen vaststellen. Ook wordt de drempel voor collectieve verzoeken verlaagd en krijgen gemeenten aanvullende handhavingsmogelijkheden bij onterecht berekende servicekosten.

Hospitaverhuur en woningdelen

Het kabinet werkt aan wetgeving om hospitaverhuur en woningdelen eenvoudiger te maken. Met het wetsvoorstel Hospitaverhuur worden drempels verlaagd door tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk te maken en extra opzeggingsgronden te introduceren, bijvoorbeeld bij verkoop of overlijden. Ook wordt onderzocht hoe landelijke regelgeving kan worden aangepast om woningsplitsing en woningdelen te stimuleren. Voor makelaars kan dit leiden tot een toenemende vraag naar kamers en gesplitste woningen, evenals aandacht voor nieuwe contractvormen.

Vragen

Heeft u vragen over deze wetswijzigingen of wilt u weten wat dit betekent voor uw persoonlijke situatie? Neem dan contact op met uw fiscalist of met de NVM Juridische Dienst via telefoonnummer 030 608 51 81 of per e mail via jd@nvm.nl.